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« La propriété est un droit sacré et inviolable ».
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées appartenant à des propriétaires différents.
À quoi sert le bornage ?
Des distances sont à respecter en cas de plantations, création de vues, implantation des constructions telles que définies dans le document d’urbanisme en vigueur sur la commune. D’où l’importance, avant les travaux, de bien connaître les limites de sa propriété.
Bien souvent, la référence est le cadastre. Or, ce document servant uniquement aux services fiscaux n’a qu’une valeur indicative. Il ne peut en aucun cas être opposable pour la délimitation certaine du terrain.
Lorsqu’il y a vente d’un terrain à bâtir, la description du terrain doit être mentionnée dans l’acte de vente. Sous peine de nullité, l’acte de vente doit indiquer si cette détermination de la superficie et des limites est issue d’un bornage ou non.
En cas de désaccord sur ces limites, une seule possibilité existe : le bornage du terrain (entre propriétés privées).
Entre une propriété privée et le domaine public, on parle d’alignement.
Le bornage amiable
Afin qu’il n’y ait pas de contestation possible, ou lorsque les limites ne sont pas parfaitement établies, il est préférable d’avoir recours à un géomètre expert qui définira les limites des biens. Cela est fortement recommandé lorsqu’on ne connaît pas précisément les limites et qu’il faut se reporter aux anciens titres de propriété ou lorsqu’il y a des servitudes à constater.
Le géomètre expert est impartial dans son analyse et dans les limites proposées.
Le géomètre expert, après avoir fait les recherches nécessaires (titres de propriété, audition des parties, examen des signes matériels, etc.), prend les mesures (arpentage), propose une limite, recueille l’avis des parties et dresse un procès-verbal de bornage amiable signé par les parties. Puis, il matérialise les limites sur le terrain en plantant des bornes dont la tête doit demeurer apparente au niveau du sol.
Ce procès-verbal est définitif. S’il remet en cause les énonciations de l’acte de propriété, il doit être publié à la conservation des hypothèques. Cette formalité est essentielle car elle rend l’acte opposable à tous. Si l’acte n’est pas publié, il n’a de valeur qu’entre les parties qui l’ont signé.
Il risque donc y avoir de nouvelles contestations en cas de changement de propriétaire.
Le bornage judiciaire
En cas de désaccord entre les propriétaires, un procès-verbal de carence est dressé. Le tribunal d’instance est compétent. Il désignera un géomètre expert qui fera des recherches, entendra les 2 propriétaires, examinera les titres de propriété, les signes matériels et procédera à la délimitation des terrains. Il remettra son rapport au tribunal. En cas d’approbation du tribunal, celui-ci peut demander à un géomètre expert de matérialiser les limites ainsi arrêtées.
En matière de paiement des frais, le tribunal est libre de la répartition des frais. Ceux-ci peuvent être entièrement mis à la charge de celui qui a provoqué le débat.
Attention : la procédure engendrera des délais plus longs (entre 6 mois et un an), ce qui peut avoir des incidences sur le projet.
À savoir
Le bornage n’est pas obligatoire, sauf en cas de cession de terrain à bâtir.
L’un des propriétaires peut contraindre son voisin à procéder au bornage (Code civil article 646).
On ne borne que des terrains (même s’ils sont construits), pas des constructions accolées.
Les 2 terrains doivent se toucher, ils ne peuvent être séparés par un élément du domaine public (voie publique, voie ferrée, cours d’eau navigable, etc.). S’ils sont séparés par une voie appartenant à l’un des propriétaires, le bornage est possible.
Si un procès-verbal de bornage existe, mais que les bornes ont disparu, il n’est pas nécessaire de refaire un bornage, il suffit de reprendre le plan et le procès-verbal pour redéfinir l’emplacement des bornes.
Enlever volontairement les bornes est une infraction qui relève du pénal. Vous pouvez déposer plainte auprès du procureur de la République.
L’action en bornage pour une division parcellaire
Le recours à un géomètre expert est nécessaire pour établir les nouvelles limites, le plan de division et le DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral).